Сделка, заключающаяся в обмене квартир, находящихся в частной собственности, является наиболее распространенной среди сделок с квартирами.

 Хорошо и просто если так совпало, что знакомым собственникам двух квартир взаимно понравились квартиры друг друга, и они решили   обменяться   квартирами, тогда это самый простой случай, операция, соответствующая этому случаю, носит определенное название - мена, а договор, заключаемый при этом, называется договором мены.

   Сложнее выглядит ситуация, когда собственнику первой квартиры понравилась квартира второго, а второй собственник не хочет меняться своей квартирой с первым, а хочет обменять квартиру на деньги - то есть продать. Тогда, чтобы удовлетворить желание собственника второй квартиры, собственнику первой квартиры необходимо свою продать. И в этом случае такая сделка выглядит следующим образом:

  1. Одновременное заключение договоров купли-продажи первой квартиры и купли-продажи второй квартиры,
  2. Совместная сдача всех участвующих сторон этих договоров в Росреестр для одновременной регистрации перехода прав собственности по двум квартирам.

  Другое название такой сделки – альтернативная сделка купли продажи недвижимости, или сделка по альтернативе. Альтернатива – это объект недвижимости приобретаемый взамен продаваемой.

  Сделка по альтернативе может не ограничиться двумя договорами купли-продажи.  Если вторая квартира обменивается не на деньги, а в свою очередь на другую квартиру, то в сделке появляется еще один договор купли-продажи, и так может продолжаться далее. Таким образом в альтернативной сделке может участвовать целая группа квартир. Тогда схема альтернативной сделки приобретает вид цепочки.

  Следует учитывать, что ввиду своей сложности по сравнению с простой куплей-продажей одной квартиры, альтернативная сделка  с участием двух и более квартир менее привлекательна для тех, кто в сделке является только покупателем или продавцом, поскольку   они имеют возможность найти для себя вариант  с одним договором купли-продажи:  покупатель с деньгами может купить так называемую «чисто продажную» квартиру, а продавец последней в цепочке квартиры может продать квартиру  покупателю с деньгами. Поэтому тому, кто делает обмен следует учитывать, что продать свою квартиру за цену, по которой продаются чисто продажные (безальтернативные, свободные квартиры) скорее всего не удастся.  Для того чтобы покупатель вошел в цепочку, его необходимо заинтересовать более низкой ценой.  А купить квартиру себе на обмен придётся, скорее всего, по более высокой цене, чтобы продавец чисто продажной квартиры был заинтересован ждать выстраивание и согласование всей цепочки.

  Варианты обмена квартир выбираются из баз (каталогов) продаж квартир. Однако, чтобы предметно рассматривать для себя варианты обмена, Вам, как меняющемуся, вначале необходимо спрогнозировать цену, за которую продастся Ваша квартира. Сделать это можно на основе анализа параметров аналогичных квартир, находящихся в тех же базах продаж квартир. 

  Далее, для осуществления предстоящего обмена, рассчитывается прогноз цены продажи объекта в соответствии с методикой, представленной в статье «Как оценить квартиру для продажи».

  На основе прогнозной цены продажи объекта, и размера доплаты, если она предполагается, можно определить сумму, за которую у Вас есть возможность купить альтернативную квартиру.

  На основании рассчитанной суммы, с помощью базы ЦИАН определяются характеристики объекта покупки по метражу, количеству комнат, местоположению, состоянию и т.д.  

  Таким образом происходит подготовка к осуществлению альтернативной сделки купли-продажи квартиры. Затем можно приступать непосредственно к процедуре обмена.

Обмен как альтернативная сделка купли продажи квартиры, порядок действий

  1. Квартира выставляется на продажу, с отражением в объявлении того обстоятельства, что квартира продается как альтернативная. В соответствии со статьей «Как продать квартиру быстро и выгодно» производится поэтапная продажа квартиры до  этапа получения аванса за квартиру.
  2. При появлении покупателя, готового купить квартиру на устраивающих Вас условиях, с ним нужно заключить письменный авансовый договор на покупку квартиры на срок, в течение которого Вы с большой долей вероятности сможете достроить альтернативную цепочку до конца  и подготовить ее к сделке. Обычно покупатель соглашается на срок 3-4 недели.
  3. Работа по покупке альтернативной квартиры осуществляется одновременно с выставлением квартиры на продажу.

   Просматриваются базы недвижимости ЦИАН, Авито, Яндекс Недвижимость, и выявляются   варианты искомой квартиры на покупку.

    После осуществления выбора из объявлений интересных для Вас вариантов, производится их сравнительный анализ и отсеивание малоинтересных позиций. Таким образом составляется список объектов для непосредственного очного просмотра.

  1. Предварительно, перед очным просмотром, выясняются обстоятельства продажи квартир из составленного списка на предмет риска покупки. Объекты с очевидно высоким риском покупки вычеркиваются из списка на просмотр. После редактирования списка осуществляется первая серия просмотров.
  2. Если просмотренные объекты не удовлетворяют ожиданиям, характеристики альтернативы корректируются, утверждаются для себя новые характеристики объекта, и заново реализуются пункты 3-4 настоящего плана.

    Если не возникает необходимости корректировать план, то производится выявление объектов, которые наиболее интересны для покупки, и производится их ранжирование с точки зрения критерия цены-качества.

После составления ранжированного списка дальнейшие шаги по покупке притормаживаются до получения аванса за продаваемую квартиру.

  1. Когда предварительный авансовый договор о продаже объекта заключен, проводятся торги по объектам покупки из ранжированного списка.

 После проведения торгов, и появления новых цен продажи на объекты покупки, проводится новое осмысление и ранжирование списка.

  1. Затем выбирается первый приоритетный объект из последнего ранжированного списка. Проводится работа по подготовке объекта к покупке.

 Выясняются все обстоятельства продажи недвижимости. Производится оценка рисков покупки согласно статье «Методика оценки рисков в сделках с недвижимостью».

  1. Если риски повышенные, то осуществляется переход к рассмотрению объекта под вторым номером в ранжированном списке.

Если риски не повышенные, то проводится встреча с продавцом альтернативной недвижимости по заключению опять-таки предварительного договора, но теперь уже на покупку альтернативной недвижимости.

        Так же как в предварительном договоре продажи Вашей квартиры, в полном соответствии с ним, в предварительном договоре покупки альтернативы оговаривается срок  заключения сделки, цена покупки недвижимости, механизм передачи денег, содержание договора купли-продажи, организация составления и передачи договора купли-продажи на госрегистрацию, расходы за оформление сделки, получение продавцом в  дополнительной информации по недвижимости.

          На основании полученной дополнительной информации выносится окончательное заключение о рисках предстоящей сделки, и принимается окончательное решение о покупке альтернативы.

  1. Стороны участвующие в альтернативной сделке уточняют время и место встречи для совершения сделок по продаже своего объекта и покупки альтернативы.
  2. В назначенное время встречаются все стороны сделки с необходимыми документами и деньгами.

Составляют схему движения денег по сделке, в которой отражается: кто, сколько оплачивает за квартиры в цепочке, какие доплаты или наоборот – выплаты, при этом предусматриваются.

 Определенные таким образом суммы покупатели помещают в отдельные депозитарные сейфы банка. По каждому сейфу составляется банковский договор, по которому одноразовый доступ к сейфу получает определенный продавец при выполнении им согласованных сторонами сделки условий, одним из которых является предъявление банку договора купли-продажи о переходе права собственности от продавца покупателю.

Далее проверяются и подписываются договоры купли-продажи квартир.

Затем договоры сдают в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Делают это как правило через МФЦ.

          По прошествии некоторого времени (10-14 дней) стороны получают обратно свои экземпляры договора купли-продажи недвижимости с отметками о произведенной регистрации перехода права собственности на покупателя. В обмен на расписку о полученных деньгах продавцы получают доступ к причитающимся им деньгам за квартиру.

  1. В оговоренные сроки продавец альтернативы передает покупателю недвижимость, в состоянии и с оборудованием в соответствии с ранее достигнутой договоренностью между продавцами и покупателями по акту сдачи-приемки, свободной от прав каких-либо лиц кроме покупателя, с предоставлением документов об отсутствии долгов по периодическим платежам.

  Вы приступаете к процессу переезда в альтернативную квартиру, и снятию зарегистрированных граждан с постоянной регистрации по адресу проданной Вами квартиры.

После переезда и снятия с учета по старому месту жительства, Вы передаете свою бывшую квартиру ее покупателю по акту сдачи-приемки.

  На этом обмен (альтернативная сделка) заканчивается.

  Тот, кто сомневается в том, что он справится с осуществлением продажи самостоятельно, может обратиться к специалисту - риэлтору.

  Как найти риэлтора описано в статье «Как выбрать риэлтора при продаже квартиры».

  Будем рады если Вы свой выбор остановите на нас.